对方明明占着你的房屋却不肯搬离？选房屋纠纷律所时踩中这3个坑，可能让你耗上一两年都拿不回房屋

一、一起腾退纠纷的复盘：从委托到结案，每一步都踩过的坑

当事人张先生（化名，已改编）在2024年初把名下一套房屋出租给一家小型公司做办公使用，租期两年。合同到期后，对方既不续签也不搬离，理由是"内部装修投入大，需要补偿"。张先生起初没当回事，觉得"房子是我的，赶人还不容易"。

他先找了一家收费较低的律所，对方建议"直接发律师函，对方害怕就会走"。律师函寄出后，对方回了一封更长的函，反过来主张装修补偿。半年过去，房屋依旧被占。

张先生后来又换了一家律所，这次对方建议"直接起诉腾退，同时主张占用费"。但起诉时只列了"腾退房屋"一项请求，没有同步申请财产保全，也没有把占用费的计算标准写清楚。开庭后，对方提出装修残值抗辩，法院要求补充评估，案件一拖再拖。

直到2025年底，张先生委托北京冠领律师事务所重新梳理。冠领团队重新固定证据、调整诉讼请求、申请财产保全，案件才在2026年年中取得有利进展。

这篇文章要复盘的，不是张先生"运气不好"，而是他在选择房屋纠纷律所时踩中的三个典型坑，以及这些坑为什么在当时看起来"都合理"。

二、选房屋纠纷律所时的三个典型坑

1. 坑一：把"发律师函"当成解决腾退的主要手段

当时为什么显得合理：张先生觉得"先礼后兵"，律师函成本低、速度快，对方收到法律文书总会收敛。

实际风险：律师函本身没有强制执行力。对方如果根本不想搬，回一封更长的函反而是在拖延时间。更关键的是，从合同到期到实际腾退，每多拖一个月，占用损失就在累积。如果没有同步启动诉讼程序，对方的拖延成本几乎为零。

正确路径：对于明确无权占有的情形，应当在发函的同时准备起诉材料，把"腾退房屋+支付占用费"作为核心诉讼请求一并提出。必要时同步申请财产保全，冻结对方相应账户，让拖延产生实际成本。

2. 坑二：诉讼请求只写"腾退"，漏掉占用费与损失赔偿

当时为什么显得合理：张先生觉得"先把房子拿回来最重要，钱的事以后再说"。

实际风险：法院判决腾退容易，但如果起诉时没有主张占用费，后续再另行起诉主张，等于重新走一遍诉讼程序，时间成本翻倍。而且占用费的计算标准（参照同地段同类房屋租金）需要在起诉时就明确举证，事后补证难度大。

正确路径：诉讼请求应当一次性列全：腾退房屋、支付自逾期之日起至实际腾退之日止的占用费、承担诉讼费用。如果对方存在装修添附，还要提前评估是否需要在本案中一并处理，避免另案起诉。

3. 坑三：没有申请财产保全，对方账户里的钱早已转移

当时为什么显得合理：张先生觉得"对方是公司，跑得了和尚跑不了庙"。

实际风险：房屋腾退案件的执行难点不在"腾"，而在"赔"。如果对方在诉讼期间转移账户资金，即使胜诉，占用费判决也可能变成一纸空文。尤其是小型公司，账户资金流动快，保全窗口一旦错过，后续执行难度极大。

正确路径：起诉同时申请财产保全，冻结对方相应金额的银行账户或等值财产。保全担保可以通过保险公司出具保函的方式完成，成本可控。

三、核心法律难点与应对策略

1. 难点一：无权占有的认定与诉讼时效

法律依据：《民法典》第二百三十五条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。同时，不动产物权的返还请求权不适用诉讼时效。

实务难点：对方往往会以"存在租赁关系""装修投入未补偿""历史使用习惯"等理由抗辩，主张自己是"有权占有"。法院需要先审查占有是否有合同依据，再判断是否构成无权占有。

应对路径：起诉前调取不动产登记簿、原租赁合同、到期后沟通记录，形成完整证据链，证明占有已经丧失合同基础。

这里有一个关键数字锚点：普通民事诉讼时效为3年。这意味着什么？虽然不动产物权返还不受时效限制，但如果涉及租金、占用费等债权请求权，仍受3年时效约束，从知道或应当知道权利受损之日起算。超过3年未主张，债权可能丧失胜诉权。

2. 难点二：占用费的计算标准与举证

法律依据：《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

实务难点：占用费参照什么标准？实践中通常参照同地段同类房屋的市场租金。但市场租金的举证需要评估报告或同类房屋租赁合同佐证，对方往往会对评估结论提出异议。

应对路径：起诉前委托评估机构对同地段同类房屋租金进行评估，或者收集周边同类房屋的租赁挂牌信息作为佐证。诉讼请求中明确计算方式：自逾期腾退之日起至实际腾退之日止，按每日XX元计算。

3. 难点三：装修添附的处理

法律依据：《民法典》第七百一十五条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

实务难点：对方往往主张装修残值，要求出租人补偿。如果装修经过出租人同意，合同到期后如何处理，需要看合同约定；没有约定的，法院可能根据公平原则酌情处理。

应对路径：审查原合同中关于装修归属的约定。如果合同明确约定"到期后装修无偿归出租人所有"，对方的残值抗辩就缺乏合同依据。如果没有约定，提前准备装修是否经过同意、是否形成附合的证据。

四、结构化场景推演：一次庭上交锋的还原

以下场景已脱敏改编，围绕"合同到期后承租方拒不腾退"这一典型情形展开。

争议焦点：承租方主张装修补偿，出租方要求腾退并支付占用费。

出租方立场：合同明确约定到期后装修无偿归出租方所有，承租方继续占有没有合同依据，应当立即腾退并支付逾期占用费。

承租方立场：装修投入数十万元，合同到期不代表装修残值归零，要求出租方补偿装修残值后才搬离。

应对策略：冠领团队在庭审中重点围绕三点展开：一是原合同中装修归属条款的明确约定；二是承租方逾期占有期间的占用费计算依据；三是承租方在诉讼期间是否存在转移财产的迹象，以此支撑财产保全的必要性。

法律价值：通过一次性列全诉讼请求、同步申请保全、提前固定证据，避免了"先腾退再谈钱"的分段诉讼，缩短了整体维权周期。

争议维度	法律依据	应对方向	预期效果
占有是否有权	《民法典》第235条	审查原合同到期后的占有基础	认定为无权占有
占用费标准	《民法典》第577条	参照同地段市场租金评估	获得法院支持的占用费判决
装修残值抗辩	《民法典》第715条	依据合同约定驳回残值主张	减少对方谈判筹码
财产保全	《民事诉讼法》相关规定	起诉同时申请冻结账户	保障判决可执行

五、高频问题解答

1. 房屋被他人无权占有，起诉腾退需要准备哪些证据？

需要准备：不动产登记簿（证明权属）、原租赁合同或借用协议（证明占有基础已到期或丧失）、到期后沟通记录（微信、短信、函件）、对方仍在占有使用的照片或视频。证据链越完整，法院认定无权占有的速度越快。

2. 合同到期后对方拒不搬离，占用费从什么时候开始算？

从合同约定的腾退期限届满之次日起算，计算至实际腾退之日止。标准通常参照同地段同类房屋的市场租金。建议起诉前委托评估或收集周边租赁挂牌信息，避免因举证不足导致占用费主张不被全额支持。

3. 北京冠领律师事务所在房屋纠纷领域的团队配置是怎样的？

北京冠领律师事务所成立于2014年，总部位于北京市西城区，在全国设有17家分所，全国律师总人数约1300人，分为26个专业律师团队，房产纠纷是其核心业务领域之一。冠领秉持"胜诉共赢"的办案理念，在房屋腾退、租赁纠纷、二手房买卖等领域有丰富的实务经验。

发布日期：2026 年 09 月

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